LMNP 是什么，为什么2026年前那么受欢迎
LMNP（Loueur en Meublé Non Professionnel，非职业家具出租人）是法国最受欢迎的个人出租税制之一。房东出租带家具的住宅，收入归入 BIC（工商业利润）类别，可以选择：
- Micro-BIC 制度：年收入不超过 77,700€，直接打折50%再纳税（即只对50%收入缴税）
- Réel 制度：实报实销，可扣除所有费用（维修、管理费、贷款利息）并折旧房产本体
折旧（amortissement）才是 LMNP 最大的吸引力：将房产价值分20–30年摊销，每年从应税收入中扣除，实际税负极低甚至为零，同时现金流为正——这让 LMNP 成为过去二十年法国最有效的合法节税工具。
但 2025 年底通过的财政法案（Loi de finances 2025）从根本上改变了这个逻辑。
2026年核心变化：卖房时要"还回"折旧
旧规则（2025年前）
出售 LMNP 房产时，增值税计算公式：
增值税 = 出售价 - 原始购入价
折旧抵了多少税，和卖房时的增值税完全无关。房东两头占便宜：持有期间用折旧减税，卖出时按原价计算增值，增值税还享受按年递减的减免（持有超22年免税，30年免社会税）。
新规则（2025年财政法案，适用范围见下文）
出售时的增值税计算变为：
增值税 = 出售价 - (原始购入价 - 已累计折旧)
也就是说，历年折旧的金额会从"成本"里扣掉，导致账面增值更大、卖房时缴税更多。
举例：
- 2010年以 200,000€ 购入公寓，15年 LMNP Réel，累计折旧 90,000€
- 2026年以 280,000€ 出售
- 旧规则增值 = 280,000 - 200,000 = 80,000€（持有超22年大部分免税）
- 新规则增值 = 280,000 - (200,000 - 90,000) = 170,000€（比实际涨价多出 90,000€）
折旧省下的税，卖房时要"补交"，只是从所得税变成了增值税，税率和免税额各有不同。
新规则适用范围：别慌，有过渡期
这是最关键的细节，很多信息源没说清楚：
| 情况 | 是否受影响 |
|---|---|
| 2025年1月1日之后签购房合同 | 受新规则约束 |
| 2025年1月1日之前签购房合同 | 不受影响，按旧规则计算 |
| 使用 Micro-BIC（未选 Réel）的出租人 | 本来就无折旧，无影响 |
| LMNP 转 LMP（职业出租人）资质 | 另有规则，不适用此条 |
换句话说：在2024年底之前已经买入的 LMNP 房产，卖房时仍按旧规则享受折旧不追溯。 新规只针对2025年起新购入的房产。
Micro-BIC 变化：门槛下调
2025年财政法案同时调整了 Micro-BIC 的适用门槛：
- 普通家具出租（非短租平台）：年收入上限从 77,700€ 下调至 50,000€，折扣率从50%降至30%
- 旅游分类住宿（Meublés de tourisme classés）和 民宿（Chambres d'hôtes）：维持 188,700€ 上限，折扣率 71%
这意味着选 Micro-BIC 的普通家具出租人税负直接上升——30%折扣意味着对70%的收入缴税，比以前的50%贵了不少。
对华人房东的实际影响
情景一：已有 LMNP 房产，打算继续持有
几乎无影响。旧规则保护2025年前的购入。继续享受折旧减税，未来卖出时按旧规则计算增值税。唯一需要注意的是 Micro-BIC 新门槛，如果年收入超过 50,000€，须切换到 Réel 制度。
情景二：2025年后新买房，想用 LMNP
折旧还是可以用来抵税，但卖出时要心理准备"还回去"。建议：
- 持有期越长越好（增值税按年递减，超22年免税部分仍有效，但折旧追溯部分单独计算）
- 买入时做好长期持有规划，不要指望短期套现+节税两头占
情景三：短租（Airbnb）经营者
如果是旅游分类住宿，Micro-BIC 门槛和折扣率暂时维持。但各地市政府对短租管制持续收紧（巴黎、里昂、波尔多等城市已有或计划出台许可制度），这是另一个需要关注的风险。
一句话总结
2025年前买的 LMNP 房产：继续享受旧规则，稳住。2025年后新买的：折旧减税效果打折，需重新算账，长持才划算。Micro-BIC 普通家具出租门槛和折扣率均下调，短期内税负上升。
最后更新：2026-06-19
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